עלית לוי 93, שירותי רכב בע"מ נ' כהן

פסק דין

פסק דין

בפניי תביעת פינוי.

1. התובעת השכירה לנתבע נכס. הסכם השכירות נחתם בסביבות יום 26.1.09. הנכס שימש בעבר ומשמש גם את הנתבע כמוסך. התביעה מבוססת על שתי טענות עיקריות. האחת, כי התובעת מסרה לנתבע, על פי ההסכם בין הצדדים, הודעה מראש על סיום השכירות, בהתראה של 90 ימים. העתק מן ההודעה האמורה, הנושאת תאריך 18.2.10, צורף לכתב התביעה. השנייה, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות, כאשר הכניס למושכר חברה שבבעלותו ללא הרשאה מאת התובעת. אדון בשתי הטענות על פי סידרן.

האם לתובעת זכות להפסיק את השכירות בהודעה מראש?

2. נקודת המוצא לדיון בטענות הצדדים ביחס לזכות התובעת להפסיק את השכירות בהודעה מראש של 90 ימים מצויה בחוזה בין הצדדים. סעיף 4 לחוזה עוסק בתקופת השכירות. נקבע בו, כי תקופת השכירות היא מיום 15.2.09 ועד ליום 15.2.19 (סעיף 4.1). ההסכם מודפס. התאריכים האמורים כתובים בו בכתב יד. בסעיף 4.2 נקבע, כי "בתום תקופת השכירות הנקובה בסעיף 4.1 לעיל יתחדש הסכם זה על נספחיו ותוקפו יוארך מאליו שנה נוספת (להלן – תקופות ההארכה) וזאת בתנאי שהשוכרת לא הודיעה למשכירה בכתב 90 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונה".

3. בסעיף 4.4 נקבע, כי "מוסכם ש'בתקופת ההארכה' ו'בתקופת האופציה' המונח תקופת האופציה אינו מוגדר בהסכם. מעיון בהסכם אחר אשר התובעת היא צד לו, ואשר שימש בסיס להכנת ההסכם נשוא התביעה, עולה כי שם המדובר באופציה שניתנה שם לשוכרת, להאריך את השכירות בחמש שנים (סעיף 4.3 להסכם האמור), לאחר תקופה ראשונית של חמש שנים (שנתיים + הארכה אוטומטית לשלוש שנים). בהסכם שבפניי אין למעשה תקופת אופציה, וההתייחסות לעניין זה בסעיף 4.4 (אשר נותר מן הנוסח המקורי האמור) אינה בעלת משמעות אופרטיבית. טענת נציג התובעת, כי מדובר בהסכם שיש בו אופציות, אינה עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם, גם על פי שיטתו, לפיה מדובר בתקופת שכירות המתחדשת מדי שנה, עד עשר שנים, תוך מתן אפשרות להפסיקה בהודעה של 90 ימים (ראו בהקשר זה בעמוד 4 לעדותו). עם זאת, עולה מן ההסכם כי הצדדים כינו את תקופות הארכה של שנה בה היה אמור ההסכם להתחדש (לשיטת שני הצדדים) בתום תקופת השכירות הראשונה, גם במילה "אופציות" (ראו כיתוב בכתב יד ליד סעיף 5.1). החל מהשנה השניה רשאית השוכרת להודיע על רצונה להפסיק את השכירות וזאת בתנאי שהודיע בכתב 90 יום לפני מועד הפסקת השכירות. מהשנה השנייה". סעיפים 4.5 ו – 4.6 מסדירים את נושא מתן ההודעה האמורה. מדובר בהם אך על מסירת הודעה למשכירה.

המונח תקופת האופציה אינו מוגדר בהסכם. מעיון בהסכם אחר אשר התובעת היא צד לו, ואשר שימש בסיס להכנת ההסכם נשוא התביעה, עולה כי שם המדובר באופציה שניתנה שם לשוכרת, להאריך את השכירות בחמש שנים (סעיף 4.3 להסכם האמור), לאחר תקופה ראשונית של חמש שנים (שנתיים + הארכה אוטומטית לשלוש שנים). בהסכם שבפניי אין למעשה תקופת אופציה, וההתייחסות לעניין זה בסעיף 4.4 (אשר נותר מן הנוסח המקורי האמור) אינה בעלת משמעות אופרטיבית. טענת נציג התובעת, כי מדובר בהסכם שיש בו אופציות, אינה עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם, גם על פי שיטתו, לפיה מדובר בתקופת שכירות המתחדשת מדי שנה, עד עשר שנים, תוך מתן אפשרות להפסיקה בהודעה של 90 ימים (ראו בהקשר זה בעמוד 4 לעדותו). עם זאת, עולה מן ההסכם כי הצדדים כינו את תקופות הארכה של שנה בה היה אמור ההסכם להתחדש (לשיטת שני הצדדים) בתום תקופת השכירות הראשונה, גם במילה "אופציות" (ראו כיתוב בכתב יד ליד סעיף 5.1).

4. אין חולק, כי הבסיס לנוסח החוזה מצוי בנוסח של התקשרות אחרת של התובעת. כך מצהיר נציגה (בפיסקה 8 לתצהירו). כך עולה גם מכותרת החוזה, אשר התאריך בה (משנת 2005) אינו רלוונטי לעניין שבפניי. עם זאת, עולה כי הצדדים נדרשו לנוסח החוזה, והכניסו בו תיקונים והתאמות בכתב יד. תיקונים והתאמות כאמור מצויים גם בהוראות סעיף 4, המהווה את נקודת המוצא להתדיינות. אין בהוראות סעיף 4 עוגן לטענות התובעת בדבר זכות שלה, להבדיל מזכותו של הנתבע, להפסיק את השכירות בהודעה מראש בהתראה של 90 ימים, לאחר תום השנה הראשונה לגבי זכות הנתבע לעניין זה, ראו להלן. .

לגבי זכות הנתבע לעניין זה, ראו להלן.

5. בכך לא מסתיים הדיון. התובעת הסתמכה בהודעתה על סיום השכירות על כיתוב בכתב יד לצד סעיף 13.4(א) להסכם (ראו גם סעיף 10 לתצהיר מטעם התובעת). סעיף זה עוסק, על פי הרישא שלו, בשורה של מקרים בהם תהיה לתובעת עילת תביעה לפינוי המושכר. התובעת מפנה לכיתוב בכתב יד המצוי בשולי סעיף 13.4(א)(8). סעיף זה עצמו קובע כי "באם לפני תום תקופת השכירות השוכרת תעזוב ו/או תפנה ו/או תנטוש ו/או תחזיר את המושכר לפני המועד כאמור, בלי הסכמת המשכירה בכתב ובהתאם לתנאים כפי שיקבעו ע"י המשכירה". האמור בסעיף עצמו אינו רלוונטי לעניין.

6. (א) כאמור, בהמשך הוספו בכתב יד המלים "90 יום החל מההשכרה השניה". התובעת סומכת את תביעתה. על מלים אלה שהוספו בכתב יד. תקופת השכירות נקבעה בסעיף 4.1. התקופה היא, על פי הכתוב בסעיף, 10 שנים, עד ליום 15.2.19. ההשכרה שניה לפי הכיתוב שבסעיף 13(א)(8), היא לכאורה בתום תקופה זו. אין מבחינה זו התאמה בין המלים "השכרה שניה" שבסעיף, ובין המונח "שנת שכירות שנייה", אשר לטענת התובעת אליו התכוונו הצדדים.

(ב) עם זאת, מבחינה לשונית גרידא הביטוי "השכרה שניה" אינו חד משמעי. הוא יכול לשאת את הפירוש לו טוענת התובעת. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח סעיף 5.14 להסכם, אשר סב על מסירת שנים עשר שיקים בגין דמי שכירות חודשיים על ידי הנתבע, כאשר נכתב בכתב יד כי אלה מתייחסים ל"כל התקופה". יש בכך תמיכה בטענת התובעת, כי כוונת הצדדים היתה לתקופת שכירות של שנה, המתחדשת מדי שנה באופן אוטומטי עד ל – 10 שנים, תוך שלצדדים אפשרות להפסיק את השכירות בהודעה של 90 ימים מראש לאחר חלוף השנה הראשונה.

(ג) במצב זה, ובשים לב לכך שההסכם נוסח באופן בלתי ברור, תוך הוספת כיתובים בכתב יד, והכל על בסיס התקשרות קודמת, בלא הסתייעות במשפטנים, יש לפנות לראיות הנוגעות לכוונת הצדדים, על מנת ללמוד מה היה אומד דעתם לעניין הנדון, בעת ההתקשרות. לעניין אי הבהירות בהסכם, יש גם ממש בטענות בא כוח התובעת, כי קיימת אי אחידות בפירוש ההסכם, על פי גירסת הנתבע מחד, גירסת אשתו (אשר נכחה בעת ניסוח ההסכם וחתימה עליו מצד שני), ועל פי טענות באת כוחו מצד שלישי (ראו בהקשר זה עדות התובע בעמוד 18, לעומת עדות אשתו, בעמוד 21). בחינת הראיות כמכלול מצביעה על תשתית של ממש, התומכת בטענות התובעת. אפרט.

7. זכרונות הדברים. מדובר בשני מסמכים שצורפו לכתב התביעה, הנושאים תאריך 19.1.09. המסמכים חתומים גם על ידי הנתבע. המדובר, על פי האמור בהם, ב"פרטים לעריכת חוזה". מפורטים בהם פרטים כגון שם השוכר, מס' תעודת זהות, כתובת, גודל המושכר, מטרת השכירות וביטחונות. בין היתר, יש במסמכים התייחסות לתקופת השכירות. במסמך הראשון, נכתב לעניין זה "10 שנים אפשרות יציאה 90 יום מהשכרה גם מצד המשכיר וגם מצד השוכר". במסמך השני נכתב לעניין זה כי תקופת השכירות היא "5 שנים עם אופציה לעוד 5 שנים ואפשרות יציאה 90 יום מהשכרה גם מצד המשכיר וגם מצד השוכר החל מהשנה השניה".

8. במסמכים אלה, ובמיוחד במסמך השני, אכן נכתב בבירור כי לשני הצדדים, ובכלל זה לתובעת, אפשרות להשתחרר מן ההסכם בהתראה של 90 ימים, החל משנת השכירות השנייה. אמת. מדובר במסמכים טרום חוזיים. הכוונה העולה מהם לא קיבלה ביטוי ברור בלשון ההסכם. עם זאת, אין טענה של הנתבע או ראיה אחרת כי אירעה תפנית כלשהי לאחר החתימה על מסמכים אלה, בכל הנוגע לכוונת הצדדים לעניין זה. בנסיבות אלה, אני מייחס משקל של ממש למסמכים אלה.

9. אציין, כי בהוראת סעיף 4.4 להסכם, העוסקת באפשרות הפסקתו של החוזה על ידי הנתבע, נקבע כי זכות זו קמה "מהשנה השנייה". יש בכך הד ברור לאמור בזכרונות הדברים. בהקשר זה, קשה למצוא בהסכם עיגון של ממש לטענת הנתבע, כי כוונת הדברים היא לשנה השנייה לאחר חלוף עשר שנים (קרי, בשנה השנים עשר של השכירות). יוצא, כי הוראה זו תומכת בטענות התובעת לעניין אומד דעת הצדדים הוראות אחרות בהסכם אינן מספקות אינדיקציה ברורה לאומד דעת הצדדים. לצד הוראות ההסכם העוסקות בהצמדה למדד, הוסף בכתב יד הכיתוב "חד שנתי. לא צמוד באופציות". הנתבע טען בעדותו כי היתה אופציה אחת בלבד, לשנה אחת, מעבר לעשר השנים של תקופת השכירות הראשונה (בעמוד 18). לא ברור, לשיטתו, מדוע נכתב כי מדובר באופציות. הכיתוב האמור מתיישב יותר עם טענת התובעת, כי מדובר בתקופות הארכה של שנה אחת בכל פעם, הנכנסות לתוקף לאחר חלוף שנה מתחילת השכירות. עם זאת, הלכה למעשה הנתבע הוסיף הפרשי הצמדה לדמי השכירות ששילם לאחר השנה הראשונה, בהתאם להוראות סעיף 5.2 ואילך להסכם. לכאורה, אילו היה מדובר בתקופת האופציה, לא היה מקום להוספת הפרשי הצמדה כאמור. יוצא, כי לעניין זה קיימות בהתקשרות ובפעולה על פיה אינדיקציות סותרות, לצורך אומד דעת הצדדים לגבי העניין שבמחלוקת. .

הוראות אחרות בהסכם אינן מספקות אינדיקציה ברורה לאומד דעת הצדדים. לצד הוראות ההסכם העוסקות בהצמדה למדד, הוסף בכתב יד הכיתוב "חד שנתי. לא צמוד באופציות". הנתבע טען בעדותו כי היתה אופציה אחת בלבד, לשנה אחת, מעבר לעשר השנים של תקופת השכירות הראשונה (בעמוד 18). לא ברור, לשיטתו, מדוע נכתב כי מדובר באופציות. הכיתוב האמור מתיישב יותר עם טענת התובעת, כי מדובר בתקופות הארכה של שנה אחת בכל פעם, הנכנסות לתוקף לאחר חלוף שנה מתחילת השכירות. עם זאת, הלכה למעשה הנתבע הוסיף הפרשי הצמדה לדמי השכירות ששילם לאחר השנה הראשונה, בהתאם להוראות סעיף 5.2 ואילך להסכם. לכאורה, אילו היה מדובר בתקופת האופציה, לא היה מקום להוספת הפרשי הצמדה כאמור. יוצא, כי לעניין זה קיימות בהתקשרות ובפעולה על פיה אינדיקציות סותרות, לצורך אומד דעת הצדדים לגבי העניין שבמחלוקת.

10. עוד אציין בהקשר זה, כי לא נעלמה מעיני הוראת סעיף 16.6 להסכם, שם נכתב במפורש כי האמור בו ממצה את ההסכמות בין הצדדים, והסכמות שלא קיבלו בו ביטוי, לא תהיה להן כל נפקות. ברם, אין בכך כדי לגרוע ממשקל זכרונות הדברים כנתון פרשני רלוונטי, נוכח אי הבהירות הטמונה בהסכם, עליה עמדתי.

11. עדות המתווך. לגבי אומד דעת הצדדים העיד גם מר פיני ניסים, אשר תווך בעיסקה. מר ניסים הוקלט גם בשיחת טלפון עם בא כוח התובעת (ת/1). בשיחה, אישר מר ניסים, בתשובה לשאלה אם בין הצדדים סוכם על תקופת שכירות של 10 שנים ואפשרות יציאה לשניהם במהלכה בהתראה של 90 ימים, כי "היה משהו כזה" (בעמוד 3 לת/1). לדבריו, "עד כמה שאני זוכר", מדובר באפשרות דו צדדית (שם). לדבריו, המדובר בבקשה של הנתבע, אשר בהמשך לה העלה נציג התובעת בקשה דומה (בעמוד 10). יצויין, כי הדברים תואמים היטב את האמור בתצהירו של נציג התובעת (ראו בפיסקה 5 לתצהיר האמור).

12. מר ניסים הדגיש כי יש לראות מה נכתב בחוזה בסופו של דבר (בעמוד 3; ראו גם בעמודים 9, 10). ברם, אין בכך כדי לגרוע מעדותו לעניין אומד דעת הצדדים. עדות זו עולה בקנה אחד עם זכרונות הדברים עליהם עמדתי. היא מספקת תמיכה של ממש בטענות התובעת.